2012-03-28 许小年

许小年,经济学家、中欧国际工商学院教授。本文由本刊记者郭芙秀根据其发言稿整理而成。

 

房价:政府不宜“替天行道”

    许小年

 

中国的房地产走到今天,问题越来越复杂,Ô­因就是,我们从来没有看到像房地产这样一个市场,牵动这么多人的神¾­;从来没有一个市场,交织着如此众多人群的利益。

 

【调控政策能持续多久?】

从城镇居民看,没房子的辛苦挣钱,希望获得自己的房子,而有了房子的则热切期盼房价上升——他们在房地产市场的利益并不一致。政府层面的利益也不一致:中央政府以安居乐业作为小康生活的标志,地方政府近年则越来越依赖卖地收入和与房地产有关的税费弥补日益扩大的财政赤字。地方政府希望房价高、地价高,中央政府希望房价低、地价低。毫无疑问,还有地产商的利益在里面。

银行也有利益(国有银行的目标半为商业,半为政治)。银行在这个市场找到了优质客户和个人客户,按揭贷款曾是银行的优质资产。现在银行都在准备应对房价下跌带来的坏账风险。钢铁、水泥、建材、家电,多少行业的兴衰取决于房地产市场的状况。但实际上,还有一个最大的利益相关方我们没有提到,媒体上也少有报道,那就是农民。

中央政府、地方政府、开发商、银行、有房居民、无房居民和农民,各方中最强势的当然是中央和地方政府,最弱的、几乎完全被忽略的则是农民。

以限购和限贷为核心的调控政策,压缩了地产商的资金流入,地产商不得不降价销售。但调控政策初见成效,却传来了政策松动的信号。也有一些学者讲,调控政策在将来有可能要退出。为什么有史以来最严厉的调控政策在刚现效果的时候,就传来了松动信号?我个人猜测,可能是一些地方政府的游说。在房地产市场进入寒冬后,地产商明显减少了拿地数量,放慢了开发速度。最近常听到一些消息:土地流拍,地方政府的卖地收入大幅下降,各级政府的资金紧张程度不亚于地产商。正是因为地方财政的紧张,有个别地方政府获准发行地方债券。这是国家财政体系上的重大变化。根据现行法律,地方政府是不允许发债的。如此重大的财政体制变化,应当通过全国人大的讨论才能开始试点。严厉的调控政策像一柄双刃剑,在降低房价的同时,使得地方财政面临巨大压力。而地方和中央在房地产市场上的博弈,将决定调控政策能持续多长时间。但很遗憾,由于缺乏数据,现在无法对地方财政做出较为准确的估计。

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