2010-06-01 赵 晓 岳安时
如何找到一个好的中国房地产发展模式与道路,现在的主流导向是新加坡模式。所谓新加坡模式,核心就是建立住房公积金,以政府供应的保障性住房为主体,以商品房为补充。在新加坡,超过70%的人居住在政府提供的住房里。
笔者曾应邀在新加坡发展局发表演讲,数度考察新加坡,尤其对新加坡住房发展模式细加研究。笔者以为,新加坡模式于我国并不可取,因为中新两国国情不同,资源秉赋不同,发展道路和模式大相径庭。中国大力发展保障性住房,或可暂时缓解住房紧张的局面以及一定程度地平抑房价,中国人今后也或许会有房子住,但决不会住得太舒服,并且将以极大地损害经济效率和社会自由为代价。
 
“邯郸学步”会迷失方向
 
1998年福利分房制度取消,中国住房制度改革拉开大幕。政府原本设想的是建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。然而,当时低迷的经济增长特别需要房地产的刺激,致使政府走向了鼓励房地产市场化的方向。房地产行业在短短几年中一跃成为国民经济的重要支柱产业,但房价也越来越高。这段期间,中国实际上转向了以“勾地”为主要特色的香港模式,地方政府很快变成了土地运营型政府,最初制订的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利润的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”。
香港的情况很特殊,回归之前其土地只有一个“地主”,就是港英政府。港英政府一直垄断土地,用拍卖方式追求最高土地收益。与政府挤牙膏式的土地供应相对应的,就是香港居民恶劣的居住环境。所以港人虽然收入很高,但居住的幸福感与尊严感却是很低的。
内地近些年施行香港模式,也得到两个结果,一是房价高企,二是基础设施因土地财政而腾飞,可谓优劣互见。但保障房做得差,不仅比不上新加坡,甚至比不上香港,致使民怨沸腾。所以,现在政府要将吃进去的钱再吐出来一部分,在保障房方面予以加强。
新加坡的情况同样十分特殊。它是海岛国家,土地奇缺,大量土地靠填海造田。我们知道,如果资源极其贫乏,有人多吃一口,就会有人饿死,则市场模式应该终结,计划模式反而合理。新加坡的情况正是如此。但就正常情况而论,新加坡的房地产市场发展模式其实是非常畸形的,它只能采用类似“共产主义”平均分配的方式保证居民的住房供应,这实在是剑走偏锋,在国际上并非主流模式。
我国与新加坡相比,有三点根本性的差异,容易为目前沉醉于新加坡模式的人所忽略。
第一,中国人均土地资源相比世界平均水平不算丰富,但相比新加坡却充裕得多。而城市化的居住方式是更加集约、更加有效的方式,大概同样的一块国土面积可以比农村多安置4~5倍的人口。中国其实不用像新加坡那样担心土地资源不足的问题。以土地资源不足为由主张中国人只能居住小面积房子的人要不是真糊涂,就是揣着明白装糊涂,其结果是做了房价上涨的托儿。因为资源秉赋的不同,中国可以走市场为主的道路,新加坡却只能走政府主导的道路;新加坡致力于解决的是人人有房住的问题,而中国却可以做到让人们住得更幸福更有尊严。
第二,“房子”在新加坡是房子,在我国是支柱。新加坡是高端制造业中心,房地产并不过多牵扯经济发展,因此政府可以采用严厉的政策约束房地产的市场化与产业化。但在我国,房地产是拉动经济的中流砥柱,采用新加坡模式以保障住房为主既与我国国情不符,也势必对中国经济造成重大影响,到头来还是损害了百姓的就业与收入增长。
第三,中国大多数人口在农村,而新加坡只有城市贫民。新加坡政府可以拿廉价地去建廉租房,这相当于用富人和中产阶层的钱去补贴少数贫民,可我们还要解决城市化问题。从改革开放到现在,中国城市建成区的面积扩大了约170%,建筑面积提高了大约500%,但城市化率目前还不到50%,还需要投入大量建设资金。在现代化进程中,城市自顾自的发展方式使得农村早已掉队,且城市的富人和中产阶层人数比重依然偏低,因此,我们是要用少数富人的钱去补多数的穷人,这条路走起来一定会格外艰难。更可能的情况是,当无数农民涌入城市时,会发现即使城市中为他们准备的廉租房再多,也轮不到自己,而商品房靠自己微薄的收入更是住不起。
中新两国的种种差异说明,走新加坡模式的老路,后果只能是“邯郸学步”——学不成人家的东西,同时也迷失了自己的方向。
 
中国应及时启动第三代住房改革
 
推进体制改革,以彻底的房地产市场化模式为主、保障为辅才是根本出路。必须明白,在中国,住房保障体系只能作为补充手段,而不能作为主流手段。如果反客为主,结果必然是全国人民都得靠政府住房保障体系解决住房问题,最终很可能是计划经济体制复归。
适当加大保障房的建设是必要的,但以政府主导的保障模式为主要供应方式是不可行的。为今之计,中国必须在住房领域推进深层制度改革,即从以往强调住房市场化的第一代改革模式、当前强调政府保障房供应的第二代改革模式,转向基于土地现代产权制度的市场化为主、辅以政府住房保障供应的第三代改革模式。以资源条件论,中国是一个正常的完全可以走市场经济发展模式的国家,应该学习正常的市场经济国家模式,建立土地现代产权制度,保证土地的正常流转和有效供应,以保障经济发展和公民福利同步增长。
当前,中国推进土地产权制度改革刻不容缓,放开房地产中的小产权房,打破土地强制性国有,才是改革的根本,也是房价稳定以及消除人所厌恶的土地腐败的根本。然而,农民自救式的小产权房再度被叫停,意味着政府对土地的绝对垄断地位进一步强化。
中国的城市化进程不可阻挡,让农民进城,融入现代化的社会分工体系,是农民致富的重要途径,而引领农民“自主创业”又是致富的重中之重。土地是农民的主要创业资本,可目前土地的流转仍未真正放开,这事实上导致农民这点可怜的资源不能发挥任何经济作用。因此,现有的法规政策有些是相互矛盾的:既鼓励农民创业,又堵住农民创业资金的来源。市场经济要求所有要素在所有行业中可以自由流动和进退,但当下农民没有进退的自由,这是导致农民贫困的原因之一。
探讨小产权房问题的解决途径,应谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除,是不符合这个原则的,把责任全部推给农民或购房者,更是不客观的。因此,应逐步实现“小产权房”合法化,并以相关政策配套保护农民权益,在解决问题的同时,促使土地供求关系变化进而促使房地产价格重新洗牌。
最终,则要打破土地的强制性国有,走发达市场经济国家的主流道路,用直接或间接的土地民有化,来保证土地的正常流转。例如,美国地产市场十分发达,制度健全,所有土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要通过登记收费和规划加以引导。私有土地买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签订协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。土地买卖价格,则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计,完全由买卖双方协商。试想,在这样的制度下,哪里还有土地腐败的温床?权力导致腐败,绝对的权力导致绝对的腐败,房地产的彻底市场化恰恰能够消灭土地腐败,而住房保障为主意味着政府权力的加大,反而可能助长腐败,乃扬汤止沸之策。
中国房价居高不下的根本原因是需求被激发的同时,政府对土地的垄断供应人为地造成了土地的饥饿效应和恐慌效应,加重投机心理并引发市场供需的严重失衡。土地制度的非市场化使得房地产名实不符,缺乏产权基础。至此,房地产业改革的方向应该是清楚的,那就是要建立产权清晰、权责明确、流转顺畅的现代土地产权制度,并在此基础上重构房地产发展模式。
解决好土地从强制性国有向民有方向的转化,将给中国房地产业带来真正意义上的革命。如此,住房价值体系的重估将会使房地产价格回归理性,同时大大提高土地使用效率,让中国经济增长获得新的内需拉动的机会。如此,房地产就会避免沦入新加坡模式,避免头疼医头、脚疼医脚并以效率和福利损失为巨大代价的陷阱。
面对严峻的民生问题,修修补补的房地产政策不应成为改革的重点,中国应着眼于及时启动第三代住房改革。
 
(赵晓系北京科技大学经济管理学院教授;岳安时系北京科技大学经济管理学院硕士研究生)
原载于《同舟共进》2010年第6期,转载请注明出处

   
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