2019年第1期 2019-01-14 张林

│张林

 

一线和二线城市的房租价格在2018年经历了一轮不同寻常的上涨。据统计,2018年7月以来北京、上海、深圳、成都的房租同比涨幅分别为21.89%、16.46%、29.68%及30.98%。由于时值毕业生入职,从“买不起”到“租不起”直戳青年的痛处,房租上涨一时成为社会热点话题。此时,干预租房价格或抑制租房需求都不是好的政策选择。而从供给侧入手,一方面增加公租房的供应数量,一方面增加附着在房产之上的公共服务数量,双管齐下,不仅能缓解房租过快上涨,也能较好地协调多方利益。

房租价格上涨的原因

相对于房价波动的大起大落,房租价格的波动性较小,由于后者主要取决于城市就业机会和社会平均收入,因此一般会随着平均收入水平的线性上涨而平稳上升。房租价格的跳跃性上涨一定是短期之内出现了某种力量,大幅抬升了市场需求或大幅降低了市场供给。本轮房租上涨是由于两种力量提高了市场需求:

一是以长租公寓为代表的企业机构形成了垄断性的市场力量。资本逐利的现象本身无可厚非,甚至可以说是资本逐利的过程带来了经济繁荣,但是使用资本的机构和个人却可能不当地使用了垄断势力。在本轮房租上涨中,北京的房产中介机构为了争夺租房源份额,以超过市场价格20%的幅度从房东手上租下房子再进行转租,而市场上的垄断者能更容易地将中间成本转嫁给承租人。

房屋租赁市场是一个信息严重不对称的市场,中介机构即便不能垄断所有房源,却有可能垄断出租和承租信息,因而在定价能力上具有天然的优势。在所有房租涨幅超过20%的13个中心城市当中并没有包括上海,原因就在于上海的中介机构市场份额小而竞争充分,没有形成垄断性的力量,无法容易地将中间成本转嫁给承租人,也就没有能力去滥用资本。北京房租上涨正是来源于垄断性中介机构进行不理性的市场竞争,并将竞争成本转嫁。

二是租购同权、人才吸引等举措间接推高了房租市场的需求。自2017年以来,多个中心城市为了抑制房价过快上涨及其带来的人才流失,先后推出了租购同权及人才补贴政策。这些政策的出发点是很好的,却在无意中对租房需求起到了推波助澜的作用,结果按下葫芦浮起瓢,反而造成了租房市场的供需失衡。一些积极落实租购同权和人才流入政策的城市,也正是房租上涨幅度最大的城市。

为何难以在需求侧进行应对

既然是需求一端出现了短期的扰动因素,那么看上去似乎应当解铃还需系铃人,即要从需求侧进行房租上涨的治理。许多专业人士也是这么认为的,率先披露竞价争抢房源并因此从中介机构离职的胡景晖就认为,“应当迅速建立全国房租指导价”,建议政府对高于指导价的哄抬房租行为予以处罚。此外还有学者认为租购同权是在走计划经济的老路,应该予以废止。但是,以上两种观点在实际执行当中反而会引起更加糟糕的后果。

房租价格管制是强制性的、非市场化的干预方式,纽约、洛杉矶、香港都实行过,结果在实践中屡次被证明无效乃至有害。以香港1970年代开始实施的房租管制为例,为了让年轻人租房成本有所限制,香港政府在1973年出台了包括房租总价、房租上涨幅度在内的限制措施。

其结果先是造成了租房市场的萎缩,许多房东索性不再出租,但流入香港的人口却在不断增长,供需反而更加失衡。在这种状况下,一方面房东对租客挑三拣四,或收受租客的赠礼或其它费用。另一方面房东将房子分割成小间进行转租,并形成了绕过管制的黑市价格。最终香港租房市场成为了一种社会顽疾。由此对照北京、上海等一线城市,由于大城市的集聚效应和城市群发展的自然需求,人口流入是必然趋势,实施房租管制只能重蹈香港的覆辙。

也正是由于一二线城市人口流入的趋势,权利的平等才显得尤为重要,租购同权也是应当坚持的改革方向。相比东京、纽约等城市,中国的一线城市还有发展的充足空间。而公共治理理论表明,基本的公共服务实现均等化对于城市治理尤为重要,不仅有助于城市经济的发展,还有利于社会氛围的和谐稳定。

基本公共服务的均等化,意味着租房的人和买房的人理应享受均等的公共服务,尤其是租房人也为当地贡献了税收收入。租购同权政策也并非在走计划经济的老路,公共服务权利的平等是中央政府和地方政府积极努力的改革方向,市场经济本身要求逐渐消除身份性的权利歧视。

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